En marzo del presente año, la opinión de un funcionario bancario sobre la formación de una burbuja de precios en el mercado de la vivienda ecuatoriano debido a las facilidades en los créditos otorgados por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), generó un debate sobre la presencia o no de este fenómeno en el país, el cual se caracteriza por la subida sostenida de precios en las viviendas, motivada por las expectativas de los compradores de que el precio seguirá subiendo en el futuro, pero sin explicación en factores fundamentales que determinan la oferta y demanda del activo.
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Este estudio muestra, en su primera parte, el análisis de un indicador ampliamente utilizado en estudios sobre mercados de vivienda, calculado como el ratio Precio/Renta, que permite observar si el precio del activo se mueve al mismo ritmo que la renta que le genera a su dueño, la cual estaría reflejada en el alquiler. Cuando el precio tiene movimientos relativamente superiores a los de la renta, el ratio se incrementa y se debe analizar si hay una justificación de ese movimiento a partir de variables que determinan la oferta y demanda de la vivienda, denominados “fundamentales”. De no justificarse el incremento del ratio por los fundamentales, se lo atribuiría entonces a las expectativas de los agentes por mayores incrementos futuros en el precio, que compensarían su inversión actual. En ese caso estaríamos ante la presencia de una burbuja de precios.
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Para el análisis del ratio, se usó como proxy del precio el monto de crédito promedio para vivienda reportado por el Banco Central del Ecuador (BCE). Como renta se uso el Índice de Precios al Consumidor de Alquileres, obtenido del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC). La serie mensual de datos utilizada comprende el periodo Enero 2008 – Abril 2011, que incluye el momento en que el Gobierno anunció el estímulo de 600 millones de dólares para reactivar el sector de la construcción por medio de créditos a través de la banca pública (octubre de 2009), así como la entrada en operaciones del BIESS en octubre de 2010. El análisis muestra que el precio de la vivienda en este periodo ha aumentado a una mayor tasa que la renta, lo que implica que el ratio Precio/Renta ha aumentado también. Al usar el ratio de precio/ingreso, en cambio, se encontró que este no tiene apreciaciones significativas y actualmente se encuentra en un nivel similar al del último trimestre del 2008.
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En un siguiente análisis se desarrolló un modelo que explica el nivel de precios en el mercado inmobiliario, utilizando como variables explicativas a las principales determinantes de la oferta y la demanda para las que se tiene información disponible. El modelo final estimado utiliza 4 variables que son: la tasa de interés activa, el nivel de actividad económica, el índice de precios de la construcción de viviendas unifamiliares, y los salarios promedios en el sector de la construcción. Otras variables no tienen un efecto marginal significativo sobre el precio de las viviendas, lo que se debe probablemente a que estas influencian al precio principalmente mediante las variables incluidas. Del modelo estimado se obtiene que el 88% de la variación presentada en la serie de precios de vivienda es explicado por los fundamentales planteados.
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Al encontrar que el aumento del precio está justificado por los fundamentales, concluimos que no existe evidencia para considerar que existe una burbuja de precios en el mercado inmobiliario. Sin embargo, el informe recalca que hay aspectos que deben ser monitoreados constantemente en las instituciones financieras para mitigar el riesgo que en el futuro se forme el fenómeno objeto de este estudio, presentando una descripción de los mismos.
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Para acceder al estudio completo: http://www.vmecuador.com/images/documentos/informeunificado-apive-agosto22-2011.pdf
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