• En marzo del presente año, la opinión de un funcionario bancario sobre la formación de una burbuja de precios en el mercado de la vivienda ecuatoriano debido a las facilidades en los créditos otorgados por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), generó un debate sobre la presencia o no de este fenómeno en el país, el cual se caracteriza por la subida sostenida de precios en las viviendas, motivada por las expectativas de los compradores de que el precio seguirá subiendo en el futuro, pero sin explicación en factores fundamentales que determinan la oferta y demanda del activo.

    Este estudio muestra, en su primera parte, el análisis de un indicador ampliamente utilizado en estudios sobre mercados de vivienda, calculado como el ratio Precio/Renta, que permite observar si el precio del activo se mueve al mismo ritmo que la renta que le genera a su dueño, la cual estaría reflejada en el alquiler. Cuando el precio tiene movimientos relativamente superiores a los de la renta, el ratio se incrementa y se debe analizar si hay una justificación de ese movimiento a partir de variables que determinan la oferta y demanda de la vivienda, denominados “fundamentales”. De no justificarse el incremento del ratio por los fundamentales, se lo atribuiría entonces a las expectativas de los agentes por mayores incrementos futuros en el precio, que compensarían su inversión actual. En ese caso estaríamos ante la presencia de una burbuja de precios.
    Para el análisis del ratio, se usó como proxy del precio el monto de crédito promedio para vivienda reportado por el Banco Central del Ecuador (BCE). Como renta se uso el Índice de Precios al Consumidor de Alquileres, obtenido del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC). La serie mensual de datos utilizada comprende el periodo Enero 2008 – Abril 2011, que incluye el momento en que el Gobierno anunció el estímulo de 600 millones de dólares para reactivar el sector de la construcción por medio de créditos a través de la banca pública (octubre de 2009), así como la entrada en operaciones del BIESS en octubre de 2010. El análisis muestra que el precio de la vivienda en este periodo ha aumentado a una mayor tasa que la renta, lo que implica que el ratio Precio/Renta ha aumentado también. Al usar el ratio de precio/ingreso, en cambio, se encontró que este no tiene apreciaciones significativas y actualmente se encuentra en un nivel similar al del último trimestre del 2008.
    En un siguiente análisis se desarrolló un modelo que explica el nivel de precios en el mercado inmobiliario, utilizando como variables explicativas a las principales determinantes de la oferta y la demanda para las que se tiene información disponible. El modelo final estimado utiliza 4 variables que son: la tasa de interés activa, el nivel de actividad económica, el índice de precios de la construcción de viviendas unifamiliares, y los salarios promedios en el sector de la construcción. Otras variables no tienen un efecto marginal significativo sobre el precio de las viviendas, lo que se debe probablemente a que estas influencian al precio principalmente mediante las variables incluidas. Del modelo estimado se obtiene que el 88% de la variación presentada en la serie de precios de vivienda es explicado por los fundamentales planteados.
    Al encontrar que el aumento del precio está justificado por los fundamentales, concluimos que no existe evidencia para considerar que existe una burbuja de precios en el mercado inmobiliario. Sin embargo, el informe recalca que hay aspectos que deben ser monitoreados constantemente en las instituciones financieras para mitigar el riesgo que en el futuro se forme el fenómeno objeto de este estudio, presentando una descripción de los mismos.

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  • Leyendo el especial sobre Inversiones de la revista América Economía, edición de mayo 2011, me llamó la atención una mención sobre una restricción a las titularizaciones de flujos futuros, que consta en el Proyecto de Ley de Mercado de Valores. Yo había revisado el año pasado una versión disponible en la web del Banco Central. Sin embargo, la versión que socializó el Ministerio de Coordinación de la Política Económica a inicios de año contiene un cambio importante en este tema.

    El Artículo 165, referente a los bienes susceptibles de titularizar, menciona entre otros: “Derechos existentes que ya posea el originador, susceptibles de generar flujos futuros determinables con base en estadísticas o en proyecciones, según corresponda”. Además, el artículo 181 dispone que se “deberá acreditar documentadamente la propiedad del originador sobre el derecho generador de los flujos futuros de fondo(s) y sobre su derecho de cobro.”

    Sobre la base de la ley actual, se puede titularizar ventas esperadas futuras de una empresa a un grupo de clientes, segmento geográfico, etc. Empresas con marcas famosas y bien posicionadas seguramente pueden estructurar titularizaciones de este tipo, como en el ejemplo de titularización de ventas futuras llevado a cabo por Nestlé, citado en el especial de América Economía.

    Según el Proyecto de Ley, una empresa deberá ahora acreditar documentadamente el derecho generador y de cobro del flujo, como por ejemplo, con facturas de ventas a plazo de sus productos. Entiendo que la intención de esta regulación está evitar el riesgo asociado a titularizaciones de flujos que son meras expectativas, ya que ni los productos ni sus ventas existen aún. Sin embargo, esto merece algunas reflexiones y consideraciones.

    ¿Y el valor de los intangibles?
    Muchas marcas agregan valor a las empresas debido a su capacidad de generar flujos futuros, ya que, por diversos motivos que se han demostrado en Marketing, un gran segmento de los consumidores tiene una predisposición a comprar sus productos antes que los de la competencia, y en muchos casos a precios más altos. A diferencia de un edificio de departamentos, o una cartera de crédito, las marcas son intangibles que (lastimosamente) no aparecen en los balances como un activo que sirva de respaldo «tangible» a un proceso de titularización. El hecho de que las ventas aun no existan, parece agregar una dosis de riesgo en la percepción de los policy makers, que los lleva al extremo de prohibir este tipo de titularizaciones, según este proyecto de Ley, so pretexto de cubrir al inversionista. Si bien es cierto, las titularizaciones de flujos futuros tienen características distintas a las de un activo ya existente, la protección al inversionista debe estar por el lado de exigentes y claros mecanismos de garantía, como expuso hoy el experto boliviano Jaime Dunn en el Seminario Internacional de Mercado de Valores, desarrollado en Guayaquil. Para abundar en mi argumento, existen varios estudios que documentan que marcas con alto valor son capaces de generar flujos de caja con menor volatilidad (mas estables) que otras (SRINIVASAN & HANSSENS, 2009). Por lo general, las empresas que usan este mecanismo de financiamiento tienen una reputación ganada en su segmento de mercado, que les permite tener una expectativa de flujos muy probables. Entonces, considero exagerada la prohibición a ciertos tipos de titularizaciones de flujos futuros.

    Límite a las opciones de diversificación
    Independientemente del riesgo de los flujos de estas ventas que aún no existen, los mercados de valores necesitan una gama de productos con distintas características de plazos y riesgo, de manera que el inversionista tenga más de dónde escoger. Limitar las titularizaciones de flujos futuros sólo al caso en que el originador “ya posea” derechos generadores y de cobro, es limitar aún más la variedad de títulos en nuestro mercado, caracterizado por una baja capitalización. Lo que sí se debe procurar es que la información sobre las características del originador, de los flujos futuros, de los mecanismos de garantía, y del proceso en general, sea la mayor posible para el mercado, para que éste sepa el riesgo que involucra cada emisión. Luego, la decisión de asumir determinado nivel de riesgo, debe ser LIBERTAD de los inversionistas.

    Exposición al riesgo financiero: pérdida de flexibilidad.
    Lo que se exige en estas titularizaciones tiene las características de un contrato a plazo, un tipo conocido de Derivado Financiero. Estos contratos nacieron con la finalidad de cubrir el riesgo de los comerciantes o productores. Por ejemplo, una empresa que requiere café arábigo para procesarlo, tiene planificada una venta del producto procesado en 6 meses a un precio que debe fijar hoy. Necesita asegurarse que tendrá el insumo disponible un mes antes a un costo conocido para fijar sus precios de venta. Entonces le sería útil la firma de un contrato de compra a plazo, con un precio prefijado hoy para despacho en 5 meses. De esa forma, ya no asume el riesgo de que el insumo suba de precio en el mercado spot (o mercado de contado) y cubre su margen de ganancia. Estas coberturas se hacen en mercados de commodities (materias primas o productos agrícolas muy demandados mundialmente) como café, trigo, entre otros. En el caso de una empresa que vende por ejemplo hamburguesas, o detergentes, y que se ve obligada a suscribir un contrato de venta a plazo para fines de titularización, sin la posibilidad de cubrirse en el mercado de sus insumos con algún Derivado Financiero, existirá el riesgo de que estos suban de precio, y que por honrar el contrato, pueda llegar incluso a vender a pérdida.

    En resumen, limitar las titularizaciones de flujos futuros sólo a proyectos tangibles o contratos de venta suscritos con anterioridad, ignora la posibilidad de generación de flujos de los activos intangibles, reduce las alternativas de inversión disponibles en el mercado y puede generar escenarios de dificultad financiera en empresas que buscan financiamiento bajo esta modalidad de titularización, que como bien comentaba en el Seminario de hoy el Dr. Juan Carlos Peralvo, ha sido uno de los productos que más ha contribuido al crecimiento del mercado de valores ecuatoriano en los últimos años.

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  • En la madrugada renunció el ahora ex-Ministro de Economía, Fausto Ortiz. Los mercados internacionales lo reconocen como una persona «amigable». Tanto así que una vez conocida la noticia, los Bonos Globales bajaron de precio, temiendo que la nueva Ministra, Wilma Salgado, no sea tan amigable.
    Sin embargo, algunos analistas ya esperan que empiece a calmar a los mercados, apoyada en la buena situación que el precio del petróleo le genera a la caja fiscal actualmente.
    Si al presidente no le da por declarar a alguna parte de la deuda como ilegítima (como amenazó hace algún tiempo), estimo que en los próximos días el precio de los bonos volverá a subir a niveles al menos cercanos a los que tenía hasta ayer.

  • Un amigo radicado en EEUU me pidió una opinión sobre lo siguiente (los paréntesis son míos):

    marcel perdomo desde ayer soy serrano! lilili gagaga dice:
    «Mira tengo un amigo ecuatoriano que me hizo un comentario diciéndome que Boca (Boca Juniors) se vendio (ante Fluminense en la semifinal de la Copa Libertadores 2008).
    Yo no creo que un equipo como institucion o negocio arriesgue a «venderse» por que el riesgo es muy grande de que algo sea público, tu sabes con los medios de comunicacion. Tu crees que sea posbile hoy en dia que equipos como bocajrs se vendan asi? Sobretodo en partidos internacionales?
    Y si fue asi, le dije que estoy seguro que economicamente tampoco conviene a menos que sea una suma exuberante y que no creo que un equipo este dispuestoa a pagar.
    Ejemplo: en Boca a lo mejor cogen (pagan) bonos por avanzar, más dinero para el campeón, el bono de la Intercontinental, la probabilidad de vender jugadores a raiz de jugar la Intercontinental, el prestigio de la institución y la probabilidad de ganar ambas copas.
    ¿Cuanto dinero podria cubrir eso?
    Yo creo que economicamente ningun equipo en el mundo podria hacer un offset a un potencial de ingreso economico por muy seguro que fuera coger el dinero. Y encima de todo esto el riesgo de que salga a la prensa e iniciar un escandalo.
    ¿Ahora, como lo pruebo en numeros?
    Por que jugadores como Riquelme no se mueren de hambre, estoy seguro que por centavos no se venden…
    «

    Mi respuesta es que no creo que equipos con dinero puedan llegar a aceptar eso. Aunque no tengo cifras, sé que sería mucha plata en juego y estoy seguro que no habría disposición a pagar tanta plata para comprar un equipo, o a sus principales figuras. Además de todos esos rubros que mencionas, está la taquilla e ingresos por publicidad adicionales a medida que avanzas en las competencias internacionales.

    Más fácil es comprar al arbitro, algo que sí se ha dado y que incluso estando involucrada menos gente se ha llegado a revelar. En Alemania, Italia y Uruguay hubo casos de estos. Imaginate de los que no nos hemos enterado.

    Es probable que a equipos pobres les signifique una tentación recibir dinero por resultados, pero siempre hay el riesgo de que comprando un grupo, alguien «sople» la verdad. Sobre intentos de soborno en equipos pequeños he escuchado aquí mismo en Ecuador. Hace dos años aproximadamente un jugador denunció que quisieron comprarlo antes de un partido.

    Por último, no sé si tu amigo vió el partido o ha jugado pelota, pero Boca se entregó por completo y no tuvo suerte. Eso no fue actuación. Dile que compare con el partido jugado por Perú ante Argentina en el mundial del 78 y se dará cuenta de lo que es venderse. Pero casos como este (de Perú) no creo que se den en el futbol de alta competencia.

  • Con relación a la venida de Kotler a Ecuador, El Universo presentó una entrevista con el profesor, quien señala que entre los desafíos de los marketeros está el reflejar el valor financiero de las actividades de marketing. La entrevista está en:
    http://www.eluniverso.com/2008/02/15/0001/9/AD06800A60334D7A9021B2711A316DCE.aspx

  • Mientras tenía la oportunidad de estudiar junto a muchos marketeros, paralelamente investigué sobre un tema que me llamó bastante la atención, y que se trata sobre valorar financieramente los esfuerzos de marketing.
    Encontré artículos interesantes desarrollados principalmente por profesores de Wharton, la escuela de negocios de la Universidad de Pensilvania.
    Voy a comentar sobre uno de los temas que se desarrollan en estos artículos – la valoración de clientes – tema que lo expuse ante los alumnos de mi clase de Investigación de Mercados de la ESPOL, de los cuales percibí un mayor interés y participación que cuando les enseñaba las técnicas de análisis multivariado.
    Como lo resumen Raj Srivastava y David J. Reibstein, en su documento de trabajo titulado “Metrics for Linking Marketing to Financial Performance” (2004), en años recientes ha existido un considerable progreso en el área de la valoración de clientes. El mayor esfuerzo se ha centrado en calcular el valor de por vida del cliente, CLV por las siglas del término en inglés: customer lifetime value.
    Las variables claves para esta valoración son: tasa de retención de clientes, costos de retener al cliente, los beneficios que este genera, y la tasa de descuento usada para traer a valor presente dichos beneficios futuros.
    Las metodologías que se pueden desarrollar para esta valoración se basan en las fórmulas estudiadas en finanzas para descontar perpetuidades constantes, flujos crecientes, etc. No todas se aplican en los artículos citados, pero el resto se pueden aplicar sin problemas.
    Haciendo uso de estos modelos, Reibstein estimaba que la clientela de BMV valdría unos sólidos 143.500 dólares, y los de Coca-Cola, unos respetables 1.200 dólares, lo que está determinado principalmente por la tasa de retención.
    Lo interesante del tema es que sirve para responder preguntas como: ¿hasta cuánto puedo invertir por captar a un cliente? ¿cuánto debo gastar en promedio por retener a un cliente existente? Además, el análisis permite concluir que mientras más fiel es un cliente a un tipo de producto, más se puede invertir en él pues el valor de por vida generado por los beneficios que le rinde a la empresa será mayor.

   

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